Hacienda confirma que los mayores de 65 años podrán donar su vivienda habitual a sus hijos sin pagar IRPF

Poner la casa a nombre de los hijos antes de que llegue la herencia es algo que muchas familias se plantean, pero la letra pequeña en lo referente al tema fiscal pesa bastante en la decisión. Pero los mayores de 65 años tienen aquí un trato particular: la plusvalía que genera donar la vivienda donde han residido de forma habitual no se declara en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos de la ley.

No es ninguna novedad: la exención lleva tiempo en vigor y que su base es el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que deja exentas las ganancias patrimoniales por la transmisión de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años, algo que la Agencia Tributaria detalla en su manual.

Donar a título gratuito puede generar una ganancia para el propietario, y cuanto más antigua sea la compra y más se haya revalorizado el inmueble, mayor es el ahorro. Con la exención, esa ganancia sencillamente no se integra en la renta del donante.

Exención con condiciones... Y excepciones

Hay una condición de partida: que la casa sea vivienda habitual a efectos fiscales. Eso exige haber residido en ella de forma continuada al menos tres años (con algunas excepciones) y que lo sea el día de la donación o lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores, según el mismo manual.

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Es ahí donde vinieron los problemas en un caso concreto. En la consulta vinculante V0217-26, de febrero de 2026, un contribuyente mayor de 65 años llevaba más de 14 años sin vivir en su antigua vivienda, que tenía alquilada; la Dirección General de Tributos le negó la exención porque esos dos años de margen se habían excedido con creces.

Queda la otra mitad de la operación, la del hijo. Como donatario, tiene que tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y su cuantía y sus ventajas dependen de la comunidad autónoma. Si el donatario reside en España, la competencia corresponde con carácter general a la comunidad donde esté el inmueble.

De cualquier forma, la ventaja es real, aunque con matices: la exención solo afecta a la ganancia del donante en el IRPF, sin llegar a convertir la donación en una operación libre de impuestos.

Imagen | Moncloa en Flickr

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