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RedacciónHay un apartado de las actas de junta que nadie quiere protagonizar: la relación de vecinos que no están al corriente de pago, y que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a reflejar. La pregunta que rodea a esas deudas es cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamarlas. Y la respuesta del Tribunal Supremo cabe en una cifra: cinco años. Pasado ese plazo sin reclamación, el propietario no está obligado a pagar las cuotas pendientes.
Es doctrina del Supremo desde hace más de seis años. La fijó la sentencia 242/2020, de 3 de junio: la acción para reclamar cuotas impagadas prescribe a los cinco años. El motivo es que encaja en el artículo 1966 del Código Civil, que da ese plazo a "cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves". Y los recibos de la comunidad, mensuales o trimestrales según el edificio, son justo eso: pagos periódicos. Hasta entonces había juzgados que aplicaban los 15 años del antiguo plazo general.
Si vuelve a ser noticia es porque el Supremo ha tenido que repetirlo. En la sentencia del 26 de noviembre de 2025, el pleito venía de un juzgado de Arona (Tenerife): una comunidad en régimen de aprovechamiento por turnos (el tiempo compartido de toda la vida) reclamaba 6.497,30 euros de cuotas de 2007 a 2014. El juzgado y la Audiencia le dieron la razón con el plazo de 15 años. El propietario sólo reconocía 1.696 euros, los de 2013 y 2014, más intereses. El Supremo le dio la razón a él ya que lo anterior había prescrito.
Y la duda entre esas cantidades es por la Ley 42/2015, en vigor desde el 7 de octubre de 2015, que recortó de 15 a cinco años el plazo de las acciones personales que no tienen uno propio. Para las deudas nacidas desde entonces, los dos caminos llevan al mismo sitio. La pelea en los tribunales estaba en los recibos anteriores, como aquellos de 2007.
Cinco años, con letra pequeña
De todos modos, cinco años no equivalen a un borrón automático. Cada recibo tiene su propio reloj, que empieza a correr cuando se pudo exigir, así que un moroso de larga duración puede tener cuotas prescritas y otras perfectamente cobrables. El juez tampoco aplica la prescripción por su cuenta: el propietario tiene que alegarla cuando la comunidad le reclama. Y el artículo 1973 del mismo código interrumpe el plazo con la demanda, con la "reclamación extrajudicial del acreedor" y con "cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor". Para lo segundo, como explicaban en Xataka Home en enero de 2026, sirve un burofax.
La obligación de pagar, por su parte, no admite discusión. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales según su cuota de participación. Para cobrar, la comunidad dispone de un proceso monitorio especial, pero antes tiene que aprobar en junta la liquidación de la deuda y notificársela al vecino (o colgarla en el tablón al menos tres días). Si el deudor se opone, puede pedir un embargo preventivo sin fianza.
Hay incluso casos de comunidades que dejan pasar ese tiempo En noviembre de 2021 el Supremo resolvió otro caso: una comunidad reclamó en mayo de 2016 más de 14.000 euros de recibos de 2006 a 2016 y se quedó en unos 3.400, porque todo lo anterior a mayo de 2011 había prescrito. Al tribunal le pareció "incomprensible que una comunidad deje pasar un periodo de tiempo tan largo hasta la reclamación de las deudas", como recogió la OCU en su análisis. La sentencia de 2020 ya había señalado al presidente y al administrador como "quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones".
El plazo corto tiene igualmente una lógica bastante humana. La idea detrás de la norma es que las deudas que se pagan a plazos cortos no se dejen engordar durante años, porque esa acumulación puede acabar arruinando al deudor. Un recibo suelto se paga. Quince años de recibos de golpe, ya no tanto.
Para el moroso, no obstante, hay costes que no caducan con el calendario. Mientras no esté al corriente -y no haya impugnado la deuda ni consignado lo que debe-, puede ir a la junta y opinar, pero no tiene derecho a voto, según el artículo 15.2 de la misma ley. Y quien compra un piso, carga con una parte del problema: el inmueble responde de lo que debía el dueño anterior en la parte vencida del año en curso y en los tres años anteriores.
Y desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una negociación (los llamados medios adecuados de solución de controversias, o MASC) antes de demandar. Según Vicente Magro Servet, magistrado de la Sala Segunda del Supremo, el monitorio de cuotas no se libra: lo defiende en una tribuna en elDerecho, donde cita el burofax o la oferta vinculante como vías para cumplir el requisito. Y el artículo 7 de esa ley añade que la solicitud de negociación "interrumpirá la prescripción". Cinco años, sí. Siempre que nadie mande un burofax antes de que se cumplan.
Foto | Xataka
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